Antes de comprar um apartamento antigo, os problemas que mais pesam no bolso são os escondidos: infiltração, fiação subdimensionada, tubulação de ferro no fim da vida e trincas estruturais. Alguns dão para perceber já na visita; outros só aparecem quando se abre a parede. Por isso, num imóvel com mais de 30 anos, uma avaliação técnica antes da compra vale mais do que qualquer detalhe de acabamento.
É exatamente esse o trabalho que a engenharia da Morada faz antes de cada aquisição em Belo Horizonte: avaliar o imóvel para saber o que está por baixo do acabamento bonito. Abaixo, o que você mesmo pode checar antes de fechar negócio.
O que dá para ver na visita?
Muita coisa aparece a olho nu, se você souber onde olhar. Procure manchas de umidade em tetos e cantos de parede, mofo atrás de móveis, azulejos estufados, pintura descascando perto do chão, portas e janelas que não fecham direito, e piso que range ou está solto. Abra as torneiras e observe a pressão e a cor da água. Ligue o chuveiro e um eletrodoméstico ao mesmo tempo e veja se o disjuntor aguenta.
O que só aparece quando quebra a parede?
Os itens mais caros ficam invisíveis: o estado real da tubulação por dentro, a bitola da fiação, a existência de impermeabilização nas áreas molhadas e a saúde da estrutura. Num prédio antigo, é seguro assumir que a hidráulica de ferro galvanizado já venceu (vida útil de 20 a 30 anos) e que a elétrica foi dimensionada para uma carga menor que a atual, mesmo que nada disso apareça na visita.
Trincas: quando são estéticas e quando são estruturais?
Trincas finas na pintura, na linha de encontro entre parede e teto, costumam ser estéticas. Já trincas na diagonal, largas, que atravessam a parede ou reaparecem depois de tapadas, podem indicar recalque ou problema estrutural, e aí o custo é outro. Na dúvida, é caso para um engenheiro avaliar antes da compra.
Como checar a parte elétrica e hidráulica?
Peça a conta de água recente (consumo alto sem explicação sugere vazamento) e verifique o quadro de luz: quadros antigos, com fusíveis ou sem disjuntor DR, indicam instalação vencida. Na hidráulica, pressão fraca e água com cor são sinais clássicos de tubulação de ferro comprometida.
Perguntas frequentes
Problema escondido é motivo para desistir da compra? Nem sempre. Se identificado antes, vira poder de negociação no preço. O risco é descobrir depois de assinar.
Como saber a idade real das instalações? Pela idade do prédio: até os anos 1990, presuma hidráulica e elétrica vencidas, mesmo sem sinal aparente.
Apartamento reformado por leigo é seguro? Nem sempre. Reforma estética sem troca de instalação esconde o problema em vez de resolver. Verifique se as instalações foram refeitas com responsabilidade técnica.