A idade do prédio pesa, sim, mas talvez não onde você imagina. Um apartamento antigo gasta mais com o que está dentro da parede, a elétrica e a hidráulica, porque num imóvel com mais de 30 anos elas quase sempre precisam ser trocadas. Só que esses itens não são os que mais variam no orçamento. O que realmente faz o valor final subir ou descer são os acabamentos: pisos, pedras, revestimentos e marcenaria.
Nas obras que a Morada entrega em Belo Horizonte, a reforma completa parte de cerca de R$ 2.500/m². A idade do imóvel define um piso de custo obrigatório; o padrão de acabamento define o teto. Entender essa diferença é o que permite orçar com precisão e negociar bem o preço de compra.
Por que um apartamento antigo gasta mais dentro da parede?
Porque a parte que não se vê já venceu. A tubulação de ferro galvanizado dos prédios construídos até os anos 1990 tem vida útil de 20 a 30 anos, então costuma exigir troca completa. A elétrica foi dimensionada para uma carga muito menor que a de hoje, sem disjuntor DR nem DPS, e também precisa ser refeita. Esse é um custo real e obrigatório de um imóvel antigo, que um mais novo não tem.
Mas esse é o item que mais pesa no orçamento?
Não. A troca de hidráulica e elétrica tem um custo relativamente previsível e pouco opcional: é engenharia, segue norma e varia pouco de uma obra para outra do mesmo porte. Ela eleva o valor de um imóvel antigo em relação a um novo, mas dentro de uma faixa conhecida. Não é aqui que dois apartamentos do mesmo tamanho passam a custar o dobro um do outro.
O que realmente faz o orçamento variar?
Os acabamentos. Piso, pedras de bancada, revestimentos, marcenaria planejada, louças e metais são o grupo de maior peso e, principalmente, de maior variação da reforma. Um porcelanato nacional e um importado, uma bancada de granito e uma de mármore, uma marcenaria simples e uma sob medida com detalhes: cada uma dessas escolhas move o orçamento de forma muito mais forte do que a troca de um cano. É por isso que a mesma reforma de um apartamento pode custar R$ 2.500/m² ou bem mais, dependendo do padrão escolhido.
Então a idade do prédio pesa ou não?
Pesa, mas menos do que a decisão de acabamento. A idade define quanto você vai gastar de forma obrigatória. O acabamento define quanto você vai investir por opção, e é a maior fatia. Um imóvel antigo com acabamento de padrão médio pode sair mais em conta que um imóvel novo com acabamento de altíssimo padrão. A idade é o piso da conta; o acabamento é o que mais mexe no total.
Como usar isso a seu favor?
Separe o orçamento em duas partes. A primeira, das instalações, é fixa e não vale a pena cortar, porque é segurança. A segunda, dos acabamentos, é onde você controla o valor: definindo o padrão ambiente por ambiente, você ajusta o orçamento sem mexer no que é obrigatório. É assim que se cabe uma reforma completa dentro de um valor-teto.
Perguntas frequentes
Cortar no acabamento é a melhor forma de economizar? É a forma mais segura, sim. As instalações não devem ser cortadas, porque são segurança; os acabamentos podem ser ajustados de padrão sem risco.
A idade do prédio derruba o preço de compra? Costuma. Um imóvel que precisa de instalações novas deve refletir isso no preço, o que vira sua margem de negociação.
Dá para prever o custo das instalações antes de comprar? Dá, com uma avaliação técnica. É o que a engenharia da Morada faz antes de cada aquisição, e é a parte mais previsível da conta.
Por que dois apartamentos do mesmo tamanho custam tão diferente para reformar? Na maior parte das vezes, por causa do padrão de acabamento escolhido, não da idade. Piso, pedras e marcenaria são o que mais separam um orçamento do outro.