Numa reforma de apartamento antigo, três coisas não são negociáveis: as instalações hidráulicas, as instalações elétricas e a impermeabilização das áreas molhadas. São itens de segurança, ficam escondidos atrás da parede e, num imóvel com mais de 30 anos, quase sempre já passaram da vida útil. O resto (piso, pintura, marcenaria) é melhoria estética e pode esperar.
Nas obras que a Morada entrega em Belo Horizonte, a reforma completa fica em torno de R$ 2.500/m², e as áreas molhadas chegam a R$ 3.500/m² justamente porque concentram esses itens obrigatórios. Saber o que é obrigatório e o que é opcional é o que mantém o orçamento sob controle.
Por que a hidráulica quase sempre precisa ser trocada?
Prédios construídos até os anos 1990 usaram, quase sem exceção, tubulação de ferro galvanizado, cuja vida útil é de 20 a 30 anos. Num apartamento com três décadas ou mais, essa rede em geral já venceu: enferruja por dentro, perde pressão, mancha a água e passa a vazar em pontos diferentes. Por isso a recomendação técnica é a troca completa da rede, não o remendo. Para referência, o PVC atual dura de 25 a 50 anos e o PPR das águas quentes passa de 50 anos.
E a parte elétrica, quando é obrigatório refazer?
A norma ABNT NBR 5410 não fixa prazo em anos, mas a instalação de um prédio antigo foi dimensionada para uma carga muito menor que a de hoje. Na época não existia ar-condicionado em cada cômodo, chuveiro eletrônico e a quantidade de eletrônicos de uma casa atual. O resultado é fiação de bitola insuficiente, ausência de disjuntor DR e de DPS, e quadros fora da norma. Em imóvel antigo, refazer o quadro e a fiação é praticamente obrigatório, por segurança e para o imóvel dar conta do consumo real.
A impermeabilização entra na lista?
Entra, e é a mais esquecida. Toda área molhada (banheiro, cozinha, área de serviço, varanda) precisa de impermeabilização nova quando o piso é removido. Pular essa etapa para poupar é o erro que reaparece meses depois como infiltração no vizinho de baixo, e refazer custa muito mais.
O que não é obrigatório (e pode esperar)?
Piso, pintura, marcenaria, iluminação decorativa e revestimentos são melhorias, não obrigações. Definem o resultado visual e a valorização, mas não comprometem a segurança. Num orçamento apertado, é aqui que se ajusta o escopo, nunca nas instalações.
| Item | É obrigatório trocar? | Por quê | Sinal de alerta |
|---|---|---|---|
| Hidráulica | Sim, em prédio 30+ anos | Ferro galvanizado vencido (20 a 30 anos) | Vazamentos repetidos, água amarelada, pressão baixa |
| Elétrica (quadro e fiação) | Sim, quase sempre | Carga subdimensionada, sem DR/DPS | Disjuntor que desarma, tomada quente, cheiro de queimado |
| Impermeabilização | Sim, ao trocar piso de área molhada | Evita infiltração no imóvel e no vizinho | Manchas de umidade, mofo, teto do vizinho manchado |
| Piso, pintura, marcenaria | Não, é estético | Valoriza, mas não é segurança | Depende do padrão e do orçamento |
Perguntas frequentes
Dá para trocar só parte da hidráulica? Tecnicamente sim, mas num prédio antigo o trecho novo logo evidencia o antigo, e o vazamento reaparece onde não foi trocado. A troca completa custa menos no total.
Quanto tempo leva refazer as instalações? É a fase que mais influencia o prazo. Numa reforma completa da Morada, o total fica em torno de 4 meses.
Preciso de projeto para trocar a elétrica? Sim. A instalação nova precisa ser dimensionada para a carga real do imóvel e receber responsabilidade técnica (ART).
Trocar as instalações valoriza o imóvel? Valoriza e protege: é o item que mais assusta o comprador de usado, e resolvê-lo elimina a maior objeção de compra.